业主与物业经常发生纠纷，业主不满物业的服务拒绝交纳物业管理费，物业公司也会采取一系列方法逼迫业主交纳费用，通常包括停水、停电等方式，但这种方式法律所禁止的，那么如果物业公司通过禁用门禁卡的方式催收，是否合法呢？
网友咨询：
因历史等诸多原因，物业公司几乎没有存在感，物业费缴费率向来较低，先后换了3个物业，特别是今年物业费又涨价了，更得不到广大业主的认可，为强行收取物业费，物业开始安装门禁系统，不交物业费的，就不给办理门禁卡，请问这种做法合法吗？
安徽皖大律师事务所沈培亮律师解答：
不合法，房屋的主人就是业主，物业停用门禁卡的行为妨碍了业主对房屋行使占有、使用的权利，业主有权要求物业停止侵害、排除妨害。我国民法典明确规定了物业不得通过断电、断水的方式催缴物业费，该条款要求物业不得通过妨害业主行使所有权的方式主张物业费。依据举重以明轻原则，断电、断水影响业主行使所有权，禁用门禁卡使其不能进出小区的方式更加严重，应当认为禁用门禁卡也属于法律规定的禁止行为。
1、物业禁用门禁卡侵犯了业主房屋所有权的行使。
所有权人对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其中占有是指房屋的占领控制的权利，这是所有权人使用房屋最基本的权利。物业禁用门禁卡，限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主的物权权利，应当停止此类行为。
2、业主不交纳物业费，物业并不享有对业主物权的制裁权。
首先应当明确房屋所有权人是业主，对小区内建筑物专有部分享有专有所有权，对共有部分享有共有所有权，而物业公司仅依据物业合同对小区内事务具有约定的管理义务，应当认为该管理事项属于义务，而非权力。无权停水、停电、禁用门禁卡，侵犯业主的所有权和使用权，业主不交纳物业费的，物业可以以诉讼或者仲裁的方式救济自己的权利。
《民法典》第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定 和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
沈培亮律师解析：
不得以债权为由侵犯物权，物业纠纷中，物业公司享有的是合同债权，不能以债权为由侵犯物权行使。物业公司可以通过约定逾期违约金的方式保障自己的权利，关于欠缴物业费的违约金计算方法，法律没有明确约定，这主要取决于业主与物业管理单位之间的《物业服务合同》。有些合同内是没有约定违约金条款 的，但欠缴物业费违反了双方签订的《物业服务合同》，很显然属于违约行为。因此，如果合同中有关于违约金的条款，按合同约定执行。如果合同中没有约定，物业管理单位可以要求按银行同期借款利息支付，但不得擅自乱收费。
沈培亮律师，毕业于南京大学，以刑事辩护、婚姻家庭为主攻方向，兼顾经济纠纷、债权债务等多发常见业务为辅，担任多家公司的法律顾问，以专心的敬业态度服务于每一位当事人。
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2024-08-22
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