房地产领域物权编条文解读
1、不动产登记资料的私密性
解读：本条为新增条款。不动产登记资料的查询及使用与个人隐私密切相关，此条款实际上向查询、复制不动产登记资料的不动产物权利害关系人施加了一项保密义务，与不动产物权变动无直接关系。实际上，《不动产登记暂行条例》（2015）第28条对此已作规定。在此基础上，《民法典》对其予以明确化，对其中利害关系人对不动产登记资料的使用予以限制，保护了不动产登记资料权利人的个人信息。
2、登记收费
解读：本条是关于登记收费问题的规定。登记机构不是营利性组织，目前我国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，并在此基础上收取登记费，但登记费的计费标准不宜与不动产的面积、体积或者价款的比例等因素挂钩。
3、业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定
解读：本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。此条文做了较大的修改，细化了关于业主决定建筑区划内重大事项并对表决权的行使进行重新规定，同时整合了《建筑物区分所有权解释》中的规定。根据《民法典》这一规定，实质是业主共同决定事项，召开业主大会会议参与的业主专有部分面积和业主人数应该过“双三分之二”，筹集维修资金，改建、重建，改变共有部分用途或利用共有部分从事经营这三项事项必须经过参与业主大会会议表决权“双四分之三”（双三分之二的四分之三），除此之外的业主共同决定事项含选举业主委员会、选聘解聘物业服务企业等，应是经过参与业主大会会议表决权“双二分之一”（双三分之二的二分之一）。
该条一方面对业主的权利保护予以了加强，尤其是对实践中出现的物业未经业主同意擅自改变共有部分用途这一情况。《民法典》规定，此种经营行为应当由业主共同决定。另一方面完善了公共维修资金使用的表决程序。《民法典》强调，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
4、将住宅改变为经营性用房的规定
解读：本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定，将之前的由利害关系业主同意改为利害关系业主一致同意，更为明确。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主一致同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。
如何确定业主为有利害关系的业主因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的“有利害关系的业主”。
5、建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定
解读：本条是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定。本条规定再次明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有的。维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等，涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施，关系着每个业主的切身利益，因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。
关于维修资金的用途，本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修、更新和改造。例如电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。根据建设部和财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。最后一款则整合了《建筑物区分所有权解释》的第3条规定，同时新增了业主大会和业主委员会有维修资金的紧急申请请求权。
6、建筑物区分所有权共有部分收益之归属
解读：本条是新增法条，明确共有部分收益归业主共有。实践中常有物业企业利用业主共有部分进行经营，如占用业主共有道路或场地停车收费、利用外墙做广告收费等等。此类收益理论上应属于业主共有，但一直无法律明确依据。此条与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕14号）第14条第2款：“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持”的规定亦保持一致。
7、业主质询权和物业企业的回复义务
解读：根据本法第284条的规定，业主可以选择物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业服务企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。与合同编中“物业服务合同”的内容相呼应。
物业管理公司的义务有：（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（3）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。本条文新增了物业服务企业或者其他管理人及时答复业主询问的义务，此处新增是为了解决物业管理企业管理不规范的问题，以保障业主的合法权益。
8、业主的义务及业主起诉权
解读：这两条是关于业主有关义务以及业主起诉权的规定。
第286条增加请求“恢复原状”的权利，新增有关当事人有权向行政部门投诉的权利。该处修改为解决小区违规现象引发的纠纷提供了法律依据。物业作为服务企业难以对违规业主进行有效约束，但根据《民法典》，当涉事业主拒不履行相关义务的，其他业主可以向行政主管部门投诉，且这些部门必须依法解决，这就对小区生活中常见纠纷指明了解决的途径和渠道，并赋予相关部门一定的义务去积极履行职责，解决了业主维权难的问题。对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何处置，这两条规定了以下几种办法：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失；二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。同时将《物权法》第83条规定的业主起诉权利单独列于第287条，此规定比原先规定更为明确。
9、使用相邻不动产时避免造成损害之规定
解读：本条从义务的角度规定了不动产权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为相邻不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等而使用自己的不动产负容忍义务，即提供必要的便利。但从使用一方来讲，在行使相邻权的同时，也要负尽量避免对被使用的相邻不动产的权利人造成损害的义务，民法典删去“造成损害的，应当给予赔偿”，理由是侵权责任编已经对此作出一般规定：根据侵权责任编的一般规定，侵害他人民事权益造成损害的当然应当给予赔偿。
10、共有物处分、重大修缮及变更性质或用途的表决规则
解读：本条将《物权法》第97条“对共有的不动产或者动产作重大修缮”扩展为“对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途”。这实际上扩大了必须进行“绝对多数决”（占份额三分之二以上）的管理行为之范围，强化了对共有物的维护。
11、两个以上按份共有人主张优先购买权的规定
解读：本条将《物权法解释（一）》第14条：“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持”的规定纳入。此处立法主要涉及以下几个方面原因：
1、适用前提是“经过协商且协商不成”。当行使优先购买权的按份共有人为两人或者两人以上时，并不当然的直接适用本条，首先应当由欲行使优先购买权的共有人进行协商购买比例，只有经过协商仍然无法达成协议，才能按照转让时各自的共同份额比例行使优先购买权。这样的做法，是有利于在共有的内部关系中发挥契约自由精神，尊重当事人的意思自治，既能有效地维护共有人的利益，也有利于进一步巩固共有关系。
2、应当按照“转让时”的份额比例行使权利。共有关系的稳定状态是相对于外部而言的，对其内部，可能发生按份共有人之间的转让，且在一定程度上鼓励内部转让是尊重共有关系人意思自治，防止限制自由退出的机制。如果以共有关系形成时的份额比例行使优先购买权，则对于转让时的按份共有人不公平，故本条规定是按照“转让时”的份额比例行使按份共有人的优先购买权。
12、土地承包期
解读：本条删除了特殊林木承包期延长的规定，修改了一些表述，是为了与修改后的《农村土地承包法》的表述保持一致。
13、土地承包经营权流转
解读：此处修改是为了与修改后的《农村土地承包法》中的表述保持一致。《全国人大农业与农村委员会关于<中华人民共和国农村土地承包法修正案（草案）>的说明》载明：土地集体所有权与承包经营权是承包地处于未流转状态的一组权利，是两权分离；土地集体所有权与土地承包权、土地经营权是承包地处于流转状态的一组权利，是三权分置。
据此，承包地处于非流转状态时，存在土地集体所有权和承包经营权两种权利，承包经营权可以互换、转让；处于流转状态时，存在土地集体所有权与土地承包权、土地经营权三种权利，土地经营权可以流转，流转方式包括出租（转包）、入股等方式；土地承包经营权只能互换、转让，土地经营权可以流转、融资担保。同时，删除“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”，因为农村土地承包法中已有相同规定。
14、流转土地经营权方式
解读：1、此条是新增法条，新增流转土地经营权的方式。为了衔接新修改的《农村土地承包法》，与《农村土地承包法》第36条保持一致；
2、将土地经营权的流转方式“转让”改为“出租”；
3、要求流转前已登记取得权属证书。此处修改是为了与修改后的《农村土地承包法》的表述保持一致。
15、建设用地使用权绿色合法原则
解读：此条为新增法条，新增设立建设用地使用权绿色、合法原则。本条与总则呼应，绿色原则是贯彻宪法关于保护环境的要求，同时也是落实党中央关于建设生态文明、实现可持续发展理念的要求，具有鲜明的时代特征，有利于构建生态时代下人与自然的新型关系，顺应绿色立法潮流。
16、建设用地使用权出让合同要素
解读：将建设用地使用权出让合同包含的一般条款第四项“土地用途”修改为“土地用途、规划条件”。该处修改是为了与《城乡规划法》已有规定相衔接。《城乡规划法》第三十八条第一款规定：“……未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”第三十九条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效……。”
17、住宅建设用地使用权续期费用
解读：增加住宅建设用地使用权续期费用的缴纳或减免的规定。2016年11月4日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条“健全增加城乡居民财产性收入的各项制度”中提出“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，该处修改应是上述意见中的法律安排。
这一法条的原则性规定透露出以下几层信息：
其一，住宅建设用地使用权70年期满之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。我国城市土地国家所有，实行有限年期的土地使用权出让制度，其中，住宅建设用地使用权出让最高年期为70年。房屋所有权是永久的，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。但房屋是建造在土地上的，建设用地使用权是有期限的。对于商品住宅来说，开发商取得70年期的土地使用权建造房屋后销售给单位或个人，单位和个人相应取得了所购买房屋的所有权和相应的住宅建设用地使用权。单位和个人取得的住宅建设用地使用权期限应当是原出让年期减去开发商已经使用年期后的剩余年期。房子本身是在不断折旧的，土地随使用年期缩短而不断摊销。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到不动产价格。2007年实施的《物权法》明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此番《民法典》对这一原则再次加以确认，意味着到期不需要申请即可自动续期，可以打消民众对于70年土地产权到期收回土地的担忧。
其二，70年土地使用权到期后，民法典没有明确续期费用到底为多少，而是留待后续法律法规明确。”续期费用的缴纳或者减免“，实际上就是增加了“续费”，以前《物权法》规定的“自动续期”还有解释为“无偿”的空间，现在《民法典》直接堵死了“无偿”的可能。在民法典之前的法律、法规主要有三个：第一个是55号令第40条：“出让年限届满，出让方有权无偿收回土地使用权，地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”；第二个是《城市房地产管理法》：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”；第三个是《物权法》：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这里说的法律、行政法规规定，并不局限于前面说的三个法律、法规规定，更包括今后新出台的相关法规。全国人大常委会法工委主任沈春耀在做报告时也明确表示：国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。
18、居住权
解读：本条对居住权进行了法律定位。首先居住权是一种物权，区别于租赁关系下产生的债权，在该权利遭受侵害时，权利人可以行使物权请求权以保护其权利。
其次，居住权是一项用益物权，为了满足居住的生活需求而设定的，并不是为了满足商业需求，具有实现权利人的生活保障的功能。
最后，居住权包括占有、使用他人房屋的权能，应当说明的是，居住权属于限制性人役权，原则上不具有收益的内容，所以本条并未规定居住权的收益权能。但是，不得利用居住权进行收益并非强制性规定，如果当事人在合同中另有约定，或者在遗嘱中另有表示，应当承认居住权的收益权能。
解读：本条是关于居住权的设立。居住权是由双方当事人通过约定设立的，为保证当事人之间权利义务关系的清晰明确，订立居住权合同应当采用书面形式，即设立居住权的行为是一种要式法律行为。本条仅规定了居住权合同一般包括的条款，但并不限于这些内容。
解读：居住权的设立以无偿为原则，但存在当事人约定为有偿的例外。一方面体现了居住权作为人役权，大多具有家庭成员之间扶危济困的救助性质；另一方面允许当事人约定为“有偿”，更符合“居者有其屋”的立法目标，有利于扩充该制度适用面，更好地发挥居住权制度功能，以实现与“以房养老”、“完善住房保障体系”等制度的衔接。本条还规定了居住权的设立模式采取“登记生效”模式，居住权只有记载于不动产登记簿后，才能够有效设立。否则，该约定只能约束双方当事人，不具有物权效力。
解读：本条是对居住权的限制。居住权不仅仅是用益物权，而且属于用益物权中的人役权，所谓人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。此种权利仅仅是为特定人设立的，该权利不得转让也不得继承，只能由权利人享有。基于此，原则上居住权不得出租，但是现实中存在着特殊情形，为了法律适用的灵活性，尊重当事人意思自治，可以由当事人自行约定。例如“以房养老”的情形，老年人的房屋面积较大，自己居住空间充足，应当允许其将部分房屋进行出租，以获得经济收益。
解读：本条是居住权消灭的情形。一种情形是根据居住权合同约定，居住权期间届满，居住权消灭；另一种情形是居住权人死亡的，居住权消灭。这是基于居住权作为人役权所具有的终身性特质，一旦该个人死亡，这种需求随之消失，居住权也随之消灭，无法成为继承的对象。在居住权消灭后，有义务及时办理注销登记。
解读：本条是对遗嘱方式设立居住权类推适用规定。
19、地役权抵押限制
解读：为适应土地三权分置改革，《民法典》物权篇将“土地承包经营权”改为“土地经营权”。一方面，土地的实际使用人即经营权人可以将土地经营权抵押；另一方面，依照地役权之依附性，土地经营权抵押并在之后实现抵押权时，地役权一并转让。
20、抵押财产范围
解读：1.《民法典》新增一项可抵押财产——海域使用权。《物权法》第122条明确规定“依法取得的海域使用权受法律保护”，《海域使用管理法》也未禁止抵押海域使用权，原国家海洋局出台的《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》均承认海域使用权可以设立抵押权，且实践中已有大量抵押海域使用权的案例。该处修改明确了海域使用权可以抵押。
2.抵押财产的范围删除“荒地等土地承包经营权”。第342条已经规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权”，此时没有必要在此赘述。
21、禁止抵押财产
解读：1.禁止抵押的财产删除了“耕地”，是为了适应三权分置后土地经营权入市的需要；
2.将“医院”改为“医疗机构”，将“事业单位、社会团体”改为“非营利法人”，是为了规范表述。
另：《担保法解释》第五十三条规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
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