在司法实践中，存在着不少这种情况，在房屋租赁合同订立后不久，承租方以出租方擅自改变房屋用途、擅自改变土地用途，且因该等用途变更导致房屋无法通过工程竣工及消防验收为由起诉至法院要求确认双方之间的房屋租赁合同无效。那么，承租人擅自改变房屋的用途，该怎么处理？
网友咨询： 承租人擅自改变房屋的用途，该怎么处理？
江苏红杉树律师事务所徐铭骏律师解答：
根据合同法及司法解释的规定，只有在违反法律、行政法规的效力性强制性规定时，房屋租赁合同才可能被归于无效。而在改变房屋用途问题上，通常不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的可能。
一方面，法律、行政法规中不存在真正意义上的关于改变房屋用途的规定，而《浙江省城乡规划条例》等地方性法规虽涉及该事项，但因不属于法律、行政法规的范畴，亦不会导致合同无效，至多引发行政处罚。另一方面，就物权法第七十七条而言，该条文既未明确规定违反该规定将导致合同无效，亦不存在若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益之必然。
进一步而言，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以要求他排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
因此，一方违反物权法第七十七条，另一方可采取侵权救济措施，但以此主张房屋租赁合同无效或或缺乏法律依据。
基于上述，承租人擅自改变房屋的用途的，并不当然导致房屋租赁合同的无效。
徐铭骏律师解析：
但是，承租人必须按照合同约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途，若需要改变的话，应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该房屋有特别要求的话，还应该征得主管部门的批准。
承租人改变租赁房屋的使用用途，虽然不导致合同无效，但是属于违约行为，所以说当承租人未按照约定的方法适用租赁物，改变房屋的使用用途，致使租赁房屋受到损害的，出租人可以解除房屋租赁合同，并且要求赔偿损失。
江苏师范大学法学本科专业毕业，中国矿业大学MPA硕士。在国有大型企业(央企)担任法务主管达长八年，有丰富的合同管理和诉讼经验。擅长合同纠纷、人身损害赔偿，劳动争议纠纷等案件。维护您的权益是律师的天责。
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