实践中，在所有权转移之前，商品房的预售人（即卖方），也可能将房屋再次转卖给他人，也就是一房二卖、甚至多卖的情形。而买方没有办法通过物权登记的办法，阻止预售人的再次处分该房屋行为。那么，商品房预售合同未办理登记备案手续，该合同有效吗？
网友咨询：
商品房预售合同未办理登记备案手续，该合同有效吗？
北京市京师律师事务所李莉律师解答：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
从上述法律条文分析，对于买卖双方订立的商品房预售合同，如果未办理备案登记的，该合同是否有效共有三种情形：
一、买卖双方签订的商品房预售合同没有按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，该商品房预售合同仍然有效，登记备案与否不作为合同生效的要件。
二、当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定。这种约定，实质上是买卖双方，将对商品房预售合同的备案登记，作为合同生效的条件。
三、虽然约定，以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件，但是如果当事人未履行登记备案义务，并已经履行了主要的合同义务的，例如，买方已支付了较多的购房款等，该商品房预售合同仍然有效。
所以，买卖双方没有约定的情况下，商品房预售合同是否办理备案登记的，不能作为合同生效的要件。虽然不作为合同生效的要件，但商品房预售合同的备案登记主要目的，是为保全以将来发生不动产物权变动请求权而创设的预告性质的登记，其登记的是物权变动请求权。
李莉律师解析：
商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
商品房预售合同的备案登记主要目的，是为保全以将来发生不动产物权变动请求权而创设的预告性质的登记，其登记的是物权变动请求权。预告登记后，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力。
预售人如果将该房屋再次出卖给他人的，由于预告登记在先，他人不能通过登记取得不动产的所有权，预告登记具有对抗的法律效力。在商品房预售买卖中，备案登记能对购房人有较好的保护作用，能有效防止卖方一房二卖、甚至多卖的行为，应当格外重视这一项合同权利。
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